Si vous êtes décidé à mettre de la pierre-papier dans votre patrimoine, difficile de savoir dans quelle SCPI investir. Car il en existe plus d'une centaine sur le marché et de nouvelles se créent chaque année. Pour faire votre choix, passez au crible les rapports annuels que les sociétés de gestion mettent à la disposition des épargnants (sur demande ou directement sur leurs sites).
1. Soignez la diversification
Les SCPI de rendement investissent dans différentes typologies de biens : les bureaux, les commerces, les logements, les actifs spécialisés dans des secteurs (hôtels, résidences hôtelières, maison de soin, Ehpad) ou des catégories précises (logistique...).
Pour obtenir le patrimoine le plus diversifié possible, vous devez posséder un peu de tous ces biens. Car, si une crise survient, par exemple sur les bureaux, votre rendement global ne plongera pas si vous détenez d'autres bien qui ne subiront pas - ou moins - cette crise.
La diversification doit aussi être régionale, vérifiez donc que l'intégralité du parc immobilier des SCPI que vous visez, ne soit pas en Ile-de-France. De plus en plus possèdent des actifs en région (grandes métropoles notamment) et à l'étranger (en zone euro essentiellement).
2. Examinez les critères financiers
Même si les performances passées ne présagent pas des rendements futurs, elles donnent une indication sur la qualité de la gestion. Attention à ne pas vous fier uniquement au rendement des parts (appelée TDVM, Taux de Distribution sur Valeur de Marché), qui correspond au rapport entre le dividende brut et le prix moyen de la part. Il ne donne qu'une idée partielle du rendement, car il peut augmenter alors que... La valeur de la part baisse (ce qui pourrait signifier que le patrimoine de la SCPI se dévalorise). Vous devez donc regarder en même temps le TRI (Taux de rendement Interne) à 5, 10 ou 15 ans, qui intègre les dividendes distribués et l'évolution du prix de la part.
Un autre indicateur a son importance : le RAN (report à nouveau), qui correspond à la réserve dans laquelle le gérant puise pour maintenir les dividendes si les loyers encaissés baissent. Une SCPI qui détient un RAN de plusieurs mois de loyers a donc davantage de capacités à encaisser un choc conjoncturel.
3. Tenez aussi compte de critères extra financiers
Outre ces critères, d'autres doivent aussi entrer en jeu dans votre choix, comme la taille de la SCPI. Certaines ont un capital social largement plus élevé que d'autres. Il faut détenir les deux : les premières pour garantir la stabilité de votre portefeuille, car elles adoptent une politique de gestion plus conservatrice, et les secondes pour doper votre rendement global, car la leur est plus opportuniste.
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