Cela fait plus de 10 ans que nous vivions avec des taux très bas voir et des rendements des placements dits « sans risque » en baisse perpétuelle.

Depuis le début d'année 2022, le monde a changé de paradigme avec le retour en force de l'inflation. Très mal anticipée par les banques centrales qui fin 2021 ne vois pas le danger arriver, cette inflation est boostée en Europe par la crise énergétique et atteins des records en zone euro :

Les livrets réglementés (livret A et livret de développement durable LDD) qui ne rapportaient plus grand-chose (0,5% en 2021) sont passés à 2% en août 2022 soit une multiplication du rendement par 4. Le fond euro des assurances vie , longtemps considéré comme le placement phare, propose encore un rendement moyen aujourd'hui aujourd'hui de 1,2%. Sa remontée sera beaucoup plus longue du fait du stock de dette à taux 0 voir compenser pendant des années !

Ces rendements restent en deçà de l'inflation affichés à plus de 6,2% en octobre 2022 par l'INSEE en France. Pire le taux d'inflation annuel de la zone euro est en hausse à 9,9 % en octobre 2022 source Eurostat.

En plus d'une forte inflation, les épargnants subissent les aléas des marchés boursiers. Le CAC 40 ayant touché un plus bas à plus de -20% en juin 2022. Les marchés américains et particulièrement le Nasdaq des valeurs technologiques ont beaucoup souffert cette année avec un pic à -32%. Le marché des cryptomonnaies sur lequel mes lecteurs sont en général moins exposés accuse des baisses de plus de 60% sur certaines cryptomonnaies phares comme le bitcoin -62% et l'Etherum -66%.

Définition : La société civile de placement immobilier, plus connue sous l'acronyme SCPI, est un compartiment d'épargne régulé créé par la loi n°70-1300 du 31/12/1970. Les SCPI sont régies par l'article L214-50 du Code Monétaire et Financier. Ces sociétés ont pour objet l'acquisition, la rénovation, l'entretien et la gestion d'actifs immobiliers. On utilise aussi l'expression « pierre papier » pour parler des SCPI.

Cette image renvoyée au fait que l'acheteur détient des pièces (papier) et non de l'immobilier en direct (la pierre). Plus précisément l'acheteur n'est pas investi dans l'immobilier au sens classique du terme mais dans une société qui investit dans l'immobilier pour lui.

Fonctionnant sur le principe de la gestion collective immobilière pour compte de tiers, la SCPI collectée auprès des épargnants les fonds lui permettant d'investir dans un parc immobilier.

En achetant des parts de SCPI, l'investisseur devient ainsi propriétaire d'une partie de ce parc immobilier. Il touche les revenus locatifs nets correspondant aux loyers des baux en cours.

Ces revenus nets représentent l'ensemble des loyers perçus des locataires déductions faites des frais de gestion, des frais d'entretien et des taxes. Ces loyers sont déposés fiscalement comme un revenu foncier (voir article traitement fiscal des loyers).

Les différents acteurs réglementaires de la SCPI : Conformément à la réglementation et sous le contrôle de l'autorité des marchés financiers, plusieurs acteurs interviennent dans la gestion et le contrôle de la SCPI.

Comme nous venons de le voir, la société de gestion sélectionne ses investissements en fonction de critères bien précis, prédéfinis, c'est la gestion et la stratégie d'investissement de la SCPI.

Deux critères principaux de cette stratégie contribuent à la diversification de votre investissement.

La diversification géographique de votre patrimoine : En effet, il est assez complexe en tant que particulier d'immeuble physique en dehors de sa zone géographique de prédilection, en général aux alentours proches de votre zone d'habitation puisque vous le connaissez bien l'environnement économique et le cadre de vie de cette zone. 

Le problème se fait encore plus ressenti quand il s'agit d'investir à l'étranger. Comment choisir le bon pays, la bonne région, la bonne ville et le quartier ayant le plus de potentiel ?

Certains investisseurs s'y pensent par eux-mêmes. Certains investisseurs s’y risquent par eux-mêmes. C’est souvent après avoir vécu plusieurs années à l’étranger (ou dans une certaine région de France) et avoir acquis une bonne connaissance du marché immobilier local. Ils ont, de plus, fréquemment de la famille ou des attaches historiques sur place. La SCPI reste un moyen extrêmement simple pour investir hors de son périmètre habituel, hors de France et même hors d'Europe. Par exemple, les associés de la SCPI Corum XL ont voté pour une diversification sur l'immobilier au Canada.

Il n'est nullement nécessaire de connaître le pays, les règles en vigueur sur l'interdiction ou la gestion des locataires pour investir à l'étranger. Les équipes de la société de gestion de la consommation de tabac chargent l'intégralité de ces aspects.

La SCPI permet de réaliser un placement immobilier autrement. Elle constitue une alternative à un investissement « en direct » et offre une solution d'épargne adaptée aux différents profils et objectifs des épargnants, dixit l'ASPIM (l'association française des Sociétés de Placement Immobilier).

1) Accessible avec un investissement modeste : Investir dans l'immobilier demande généralement de mobiliser une somme importante. Entrer dans l'immobilier via les SCPI est nettement plus abordable, les parts de SCPI se négociant pour quelques centaines d'euros.

Par exemple : Corum Eurion, Pierval santé, Primofamily et Primovie annoncent leur prix de la part à 200€, Novapierre Allemagne à 260€, PF Grand Paris à 544€...

Une allocation peut être réalisée dès 5000€. 

De plus au moment de la revente par exemple sur une allocation de 200K€ il est possible de vendre par palier de 1000€ ainsi de récupérer 20K€ si besoin. Ce qui n'est pas faisable avec un appartement physique. Vous ne pouvez pas vendre uniquement la cuisine ou la salle de bain…

2) Diversification du  patrimoine

Comme nous l'avons vu plus haut, l'univers de diversification immobilière offert par les SCPI est sans comparaison. Il est difficile pour un investisseur en immobilier de diversifier les typologies de biens, les typologies de locataires et de couvrir une partie du territoire national puis de l'étranger. La SCPI offre une grande liberté de diversification et sans effort ! C'est l'essence même de leur fonctionnement.

1) Le taux de distribution sur la valeur du marché (TDVM)

Il s'agit d'un indicateur de rendement qui mesure à l'aide du montant des loyers et du prix de la part de rendement de la SCPI des années précédentes le revenu de la SCPI. TDVM = Dividendes bruts par part sur l'année Prix moyen de la part sur l'année

2) La variation du prix moyen de la pièce (VPM)

Elle permet de calculer l'évolution du prix de la pièce dans le temps. Le résultat peut être positif, négatif ou nul.

3 ) Le taux de rendement interne (TRI)

permet de calculer la rentabilité de la SCPI dans le temps en prenant en compte l'évolution de la valeur de la part (différence entre le prix d'acquisition et de re trait) et les revenus qu'elle distribue sur une période choisie (cinq , dix, vingt ans…). Le TRI prend en compte le montant investi, les dividendes perçus ainsi que la valeur de cession du patrimoine sur une période de référence.

4) Le taux d'occupation financier (TOF)

Permet d'évaluer le potentiel locatif de la SCPI à l'aide d'un calcul : TOF = Le montant des loyers facturés Total des loyers qui seraient facturés si l'ensemble du patrimoine était loué Un TOF se rapprochant de 100 % témoigne d'une bonne gestion locative de la SCPI. 

Il est possible d'acheter des parts auprès de la société de gestion (par l'intermédiaire d'un conseiller en gestion de patrimoine) ou par le biais de réseaux bancaires qui proposent leurs propres SCPI.

Vous pouvez acheter au moment de la création, à l'augmentation du capital, à la vente entre associés sur le marché secondaire ou à l'aide du registre des ordres d'achat et de vente.

Investir dans une SCPI peut sembler simple, mais il faut d'abord sélectionner une allocation (plusieurs SCPI) afin de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Pour cela, il est vivement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine, qui en ayant une vision globale de votre patrimoine et de vos objectifs, pourra vous conseiller au mieux.

Acheter en payant 

Une fois la sélection effectuée, plusieurs modes d'acquisition s'offrent à l'investisseur. Tout d'abord, l'investisseur peut choisir un achat au comptant en réglant directement le montant de l'investissement par chèque ou par virement auprès de la maison de gestion de la SCPI.

Achetez en utilisant l'effet de levier du crédit 

Si vous optez pour un achat à crédit, dans ce cas, vous devrez monter un dossier de crédit auprès d'un établissement financier. 

En règle générale, l'effet de levier consiste à amplifier la force d'un mouvement, en finance cela permet de multiplier les bénéfices (ou les pertes) sur certains types d'investissements.

Rapporté au secteur des SCPI, l'effet de levier permet de ne mobiliser qu'une partie des fonds propres de l'investisseur pour acquérir des parts de SCPI et financer le reste par un crédit bancaire.

La fiscalité des SCPI est d'une complexité rare, grâce au nombre de cas de possibilités, de la nature des biens dans le patrimoine de la SCPI du financement de ces biens (crédit ou non), des zones géographiques… bref même si la fiscalité en soi reste celle de l'immobilier, l'ultra diversification des investissements des SCPI rend la compréhension de leur fiscalité complexe et assez indigeste.

J'ai tenu à insérer ce sujet dans le livre, si vous êtes féru de fiscalité foncez sur la lecture de ce chapitre… si vous n'avez pas d'appétence particulière, vous pouvez sauter ces passages. Sachez simplement que la fiscalité des revenus de SCPI détenus en relève directe des revenus fonciers.

Les maisons de gestion vous communiquent des documents assez bien faits pour retrouver les cas dans lesquels déclareront les différents chiffres relatifs à vos SCPI au moment de la déclaration.

Pour ma part, depuis plusieurs années, le service des impôts est incapable de me délivrer mon avis d'imposition immédiatement après ma déclaration. Je dois être tendre en général début octobre pour obtenir mon avis d'imposition. Le traitement des revenus issus de l'étranger de certaines de mes SCPI en est la cause.

Le régime réel 

Si les revenus fonciers de l'investisseur sont supérieurs à 15.000 € par an, il est obligé d'opter pour ce régime. En revanche, il est possible d'opter pour ce régime même si les revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 € par an en lieu et place du régime micro-foncier (CGI, art. 32-4). L'option est alors portée de manière irrévocable pour une durée de trois ans.

L' investisseur peut avoir intérêt à opter pour le régime réel dans le cas où il a acheté ses parts de SCPI à crédit et que le montant des intérêts d'emprunt est supérieur à l'abattement de 30% appliqué dans le régime du micro - foncier.

Des investisseurs de tout âge décident d'investir dans des SCPI. En effet, avec les taux d'intérêts historiquement bas, il est possible d'acheter des pièces et de créer un effet de levier important. Cependant, tous les investisseurs n'ont pas les mêmes attentes quant à cet investissement.

Certains privilégieront le fait de pouvoir diversifier leur patrimoine tout en investissant dans l'immobilier. Cet achat permet de se constituer un patrimoine mais il faut se poser aussi la question de la transmission. En effet, l'achat de SCPI est un bon moyen d'optimiser cette transmission.

D'autres souhaitant plutôt obtenir des revenus réguliers ou complémentaires grâce aux SCPI de rendements par exemple.

Certains préféreront l'achat de parts de SCPI pour la mutualisation des risques. En effet, l'immobilier prend en compte la variation du marché et le risque qu'un locataire ne paye pas est important. L'achat de SCPI permet de valoriser son patrimoine tout en limitant les risques.

Les personnes ayant un taux d'imposition élevé investiront dans des SCPI fiscales. L'achat de pièces via un crédit in-fine peut être une bonne solution pour certains.

Comment devenir propriétaire de son appartement grâce aux SCPI ? 

La SCPI est un excellent moyen de se créer un patrimoine immobilier à son rythme dans le temps.

Tout placement immobilier doit se faire pour une durée minimale de 8 à 10 ans.

Lorsque l'on commence à travailler, il est rare d'avoir un apport pour acheter un appartement ou de savoir exactement dans quelle zone géographique et sur quelle surface investir.

Votre conseiller financier vous propose d'investir en SCPI ? Un de vos amis vous vante régulièrement les mérites de la « pierre papier » ? Avant d'investir, évaluer (comme pour tout placement), que cette solution correspond bien à vos objectifs d'investissement. Vous songez à investir dans l'immobilier via une SCPI ? Posez-vous les bonnes questions.

Quand comptez-vous débloquer cette épargne ?

La SCPI est un investissement de long terme. La durée de détention conseillée varie traditionnellement entre 8 et 15 ans, voire plus. Si vous pensez avoir besoin de cette épargne avant ce délai, la SCPI n'est sans doute pas un placement adapté à vos besoins.

Aurez-vous avez besoin de débloquer rapidement votre argent ?

La SCPI est un placement peu liquide. Il existe un délai, parfois important, entre le moment où vous pouvez vendre vos pièces et le moment où vous les vendez effectivement. Dans certains cas, ce délai coïncide avec la durée de vie de SCPI. Attention donc à ne pas investir en SCPI une épargne dont vous pourriez avoir besoin dans des délais très courts.

Cet investissement va-t-il diversifier votre épargne ? 

Investir dans l'immobilier est un moyen de diversifier vos placements. Cependant, votre épargne ne doit pas être totalement investie en immobilier. activé à conserver ver une épargne disponible à court terme, en cas de coups durs, et une épargne dédiée à vos projets à moyen terme.

Le « ticket d'entrée » des SCPI, c'est-à-dire le montant minimal d'investissement, est parfois élevé. Soyez vigilant : vérifiez que ce placement ne va pas absorber toute votre épargne .

J'ai lu un grand nombre d'ouvrages sur la gestion de patrimoine, l'immobilier, le développement personnel, les langages de programmation et l'intelligence artificielle. À chaque fois en fin de lecture, je me suis rendu compte que certains chapitres étaient clés et d'autres vraiment accessoires.

Pour vous faciliter la lecture et la compréhension du sujet, je vous ai sélectionné les chapitres qui à mon sens sont clés pour vous permettre de comprendre les SCPI. Les autres sont utiles aussi mais surtout dans le cas où vous souhaitez approfondir le sujet.

Éditorial

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Le cycle de gestion immobilière d'une SCPI

La SCPI en tant qu'outil de diversification du patrimoine

4 grandes familles de SCPI

12 indicateurs techniques à connaître

Comment investir dans les SCPI

Pourquoi la SCPI est un investissement porteur

L'importance du conseil pour bien réussir votre investissement

Conclusion

Avertissement problème d'impression  

Message à mes lecteurs

Partie « lecture rapide »

Avertissement

A propos de l'auteur

Table des matières

Présentation 

Éditorial

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

• Définition 
• Les différents acteurs réglementaires de la SCPI

Évolution réglementaire de Mars 2019

• Simplification du processus de souscription
• La fin de la mention manuscrite du souscripteur sur le bulletin de souscription
• Assouplissement des obligations de gestion
• Modification de la liste des commissions de la SCPI

Deux typologies juridiques de SCPI 

• La SCPI à capital variable
• La SCPI à capital fixe

Le cycle de gestion immobilière d'une SCPI

• Le délai de jouissance

La SCPI en tant qu'outil de diversification du patrimoine

• La diversification géographique de votre patrimoine
• La diversification sectorielle, permettant d'accéder à l'immobilier d'entreprise et de service

4 grandes familles de SCPI

9 raisons d'investir dans les SCPI

• Accessible pour un investissement modeste
• Diversification du patrimoine
• Mutualisation des risques
• Accéder à l'immobilier d'entreprise
• Aucun souci de gestion
• Obtention de revenus réguliers
• Des performances au-delà des taux sans risque
• Effet de levier financier si investissement à crédit
• Possibilité de transmettre les pièces

SCPI, les 7 indicateurs techniques à connaître

• Le taux de distribution sur la valeur du marché (TDVM)
• La variation du prix moyen de la part (VPM)
• Le taux de rendement interne (TRI)
• Le taux d'occupation financier (TOF)
• Le taux d'occupation physique (TOP)
• La valeur de reconstruction
• Valeur d'expertise
• Prix de fête
• Prix de retraite
• Valeur de réalisation
• Le rapport à nouveau

Bien investir dans la SCPI 

• Les SCPI à capital fixe acheter en payant payant
• Acheter en utilisant l'effet de levier du crédit
• Acheter en démembrement de propriété
• Acheter des parts de « seconde main »
• Par le biais de l'assurance-vie
• Existence de frais
• La vente de pièces

La fiscalité des SCPI

• Le régime réel
• La fiscalité sur les revenus financiers

La fiscalité sur les plus-values

• Les plus-values sur la cession d'immeuble
• Les plus-values sur la cession de parts de SCPI

La fiscalité des associés personnes physiques résidents fiscaux français

• Régime du micro-foncier
• Régime réel (de droit commun)
• Les SCPI de défiscalisation
• Revenus locatifs perçus à l'étranger
• Revenus financiers perçus par la SCPI
• Plus-values sur cessions de valeurs mobilières
• Plus -Valeurs sur la cession des parts de SCPI
• Impôts sur la fortune immobilière (IFI)

La fiscalité des associés personnes morales

• Revenus perçus par la SCPI
• Revenus des immeubles situés hors de France

Les associés personnes physiques non-résidents fiscalement en France

• Régime d'imposition des loyers perçus par la SCPI
• Régime d'imposition des produits financiers de la SCPI

Régime d'imposition des plus-values sur cession de parts de la SCPI ou cession d'immeubles de la SCPI

• Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Pourquoi la SCPI est un investissement porteur

• Investissement sur les actifs corporels

Comment bien s'informer (AMF)

• Le document d'informations clés pour l'investisseur
• La note d'information
• Les statuts de la société
• L'information annuelle et trimestrielle
• La structure financière de la société
• Le taux de rendement interne

L’importance du conseil pour bien réussir votre investissement

Quelques objectifs patrimoniaux avec les SCPI

• Comment devenir propriétaire de son appartement grâce aux SCPI ?
• Comment optimiser la transmission d’une épargne tangible, peu risquée, avec un bon rendement a ses enfants
• Investir dans des SCPI en toute confiance
• Immobilier en direct vs SCPI

Alors, la SCPI est-elle faite pour vous ? (AMF)

• Quand comptez-vous débloquer cette épargne ?
• Aurez-vous besoin de débloquer rapidement votre argent ?
• Cet investissement va-t-il diversifier votre épargne ?
• Recherchez-vous des revenus réguliers ?
• Recherchez-vous un avantage fiscal ?

Les bonnes pratiques de l’AMF pour investir en SCPI

Conclusion

Le lexique

Nos sources

Avertissement problème