Récemment, j’ai évoqué la montée vertigineuse des taux directeurs de la BCE, passant d’un taux négatif de -0,5% à un taux positif de 4%.
Cette correction est principalement due aux contraintes réglementaires imposant aux SCPI de fixer le prix de la part dans une fourchette de -10% à +10% par rapport à la valeur de reconstitution. La hausse des taux a entraîné une baisse de la valeur des actifs, y compris de l’immobilier. Ainsi, si l’on devait estimer la valeur actuelle du parc immobilier, elle serait inférieure de 10 à 15% par rapport à celle d’il y a 18 mois.
Sur le marché immobilier de gré à gré, cette baisse n’est pas encore perceptible. En effet, aucun propriétaire n’est contraint de faire expertiser son bien ni de le vendre à sa valeur marchande actuelle. C’est pourquoi le marché semble stagnant, avec principalement des ventes forcées réalisées à des prix réduits.
Les SCPI, quant à elles, sont tenues de procéder à cette expertise au 31 décembre et d’ajuster le prix de la part en conséquence. L’ASPIM a même recommandé à ses membres de réaliser cette évaluation de manière anticipée au 30 juin. Des acteurs majeurs, tels que Périal et Primonial, ont déjà annoncé des baisses de prix de manière transparente. Cependant, il est important de noter que les rendements, les distributions de dividendes et les loyers restent inchangés. Il s’agit simplement d’un ajustement réglementaire en réponse à la hausse des taux.
Alors, chaque crise cache-t-elle une opportunité ?
Personnellement, je suis réticent à recommander des parts de SCPI qui ont massivement collecté et investi dans l’immobilier pendant une période de taux bas et d’inflation des actifs, sans revoir la valeur de leurs actifs. Seul l’avenir nous le dira.
En revanche, je suis plus confiant envers :
- Les SCPI qui ont récemment ajusté le prix de leur part, baissant de 8% à 15%. Avec des loyers stables, le rendement devrait augmenter en 2024.
- Les nouvelles SCPI, qui n’ont pas collecté massivement pendant la période récente car elles n’existaient pas. Ces SCPI peuvent profiter de la baisse actuelle des prix pour constituer l’essentiel de leur patrimoine immobilier.
Si les prix ont mécaniquement baissé, ils augmenteront également de manière mécanique. Lorsque les taux baisseront à nouveau (et j’aborderai les raisons pour lesquelles ils ne peuvent pas rester élevés indéfiniment), la valeur des actifs, y compris de l’immobilier, augmentera. Les SCPI seront alors contraintes d’augmenter le prix des parts. Il est essentiel de reconnaître et de saisir les opportunités qui émergent des crises.
