Pour commencer, nous allons donner une définition de l'OPCI : il s'agit de l'Organisme de Placement Collectif en Immobilier, un acronyme qui signifie un organisme de placement collectif en immobilier. Les OPCI ont été créés par la loi de 2005 et sont agréés par les marchés financiers, plus précisément par la MF (Autorité des marchés financiers). Il existe de grandes similitudes entre les OPCI et les SCPI, c'est pourquoi ce sujet a été inclus dans mon ouvrage. En effet, la SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier, gérée par une maison de gestion, et les deux sont des compartiments qui ne sont pas forcément côtés en bourse.
Aujourd'hui, on recense 24 OPCI répartis dans 16 maisons de gestion, pour un actif global d'environ 20 milliards d'euros, ce qui est inférieur à l'encours des SCPI. Comme les SCPI, les OPCI sont principalement composés d'actifs immobiliers physiques, tels que des logements, des bureaux, des hôtels et des locaux, situés principalement en France et en Europe. Cependant, une différence réside dans le fait qu'un OPCI peut diversifier son portefeuille en investissant dans des valeurs mobilières, telles que des actions et des obligations liées à l'immobilier. En règle générale, un OPCI aura environ 60% d'actifs immobiliers physiques, 5% de liquidité (obligatoire), et le reste, soit 35%, pourra être investi dans des actions ou des obligations.
Pourquoi investir dans une OPCI ?
Investir dans un OPCI représente une solution d'épargne à long terme, vous permettant d'investir indirectement dans l'immobilier. Il est recommandé de conserver votre investissement dans un OPCI pour une durée d'environ 8 ans, voire plus, pour bénéficier de rendements attractifs et pour lisser les risques de volatilité, qui peuvent être plus importants que dans les SCPI. Comparé à un investissement direct dans l'immobilier ou dans les SCPI, l'OPCI est plus liquide en raison de la part de 5% de liquidités, ce qui facilite les rachats plus rapides.
Un OPCI est principalement composé d'immobilier, mais sa valorisation est mise à jour uniquement tous les 15 jours, tandis que les SCPI mettent à jour leur valeur de part une à deux fois par an, rendant ainsi l'OPCI relativement stable en tant que support d'investissement.
L'OPCI offre une manière simple et pratique d'investir dans l'immobilier tout en diversifiant votre patrimoine. La société de gestion de l'OPCI prend en charge non seulement la sélection et l'investissement dans l'immobilier, mais aussi sa gestion, similairement aux SCPI, ce qui vous libère des contraintes liées à l'investissement immobilier direct et vous permet de bénéficier des performances du marché immobilier sans vous soucier de la gestion des biens.
Comment souscrire à une OPCI ?
Les OPCI peuvent prendre différentes formes, notamment des fonds de placement immobilier ou des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable. Ils sont souvent accessibles au sein d'un contrat d'assurance vie, car les assurances vie ont intégré ces dernières années les SCPI et les OPCI. Vous pouvez donc investir dans un OPCI en souscrivant des unités de compte au sein de votre contrat d'assurance vie ou même dans un Plan d'Épargne Retraite (PER) si vous souhaitez préparer votre retraite à long terme.
Comme tout placement financier, les OPCI comportent des frais. Les frais d'acquisition peuvent varier entre 3% et 5%, tandis que les frais de gestion oscillent entre 1,5% et 4%.
Les rendements et la capitalisation des OPCI et des SCPI
Les rendements des OPCI peuvent être plus hétérogènes que ceux des SCPI, en raison de leur possibilité d'investir dans des actions et des obligations. Cependant, malgré une volatilité plus marquée, les OPCI ont présenté des rendements positifs, à l'exception de l'année 2020, qui a été affectée par la crise du Covid-19.
Les SCPI, en revanche, affichent une stabilité plus marquée au niveau des rendements, ce qui est attribuable à leur composition principalement axée sur l'immobilier physique.
En termes de capitalisation, les SCPI restent en tête avec près de 90 milliards d'euros d'encours, suivies par les sociétés civiles avec environ 25 milliards d'euros et les OPCI avec environ 20 milliards d'euros. Les SCPI dépassent également les autres en termes de nombre, avec 215 SCPI, suivi des sociétés civiles avec environ 40, et enfin les OPCI avec 24.
Les avantages et les risques de l'investissement dans les OPCI
Investir dans des OPCI offre la possibilité de diversifier son patrimoine en investissant dans un portefeuille immobilier diversifié, sans avoir à acheter directement des biens immobiliers. Cela permet de réduire les risques liés à un seul investissement immobilier, et la liquidité des OPCI les rend plus accessibles que les investissements immobiliers directs ou même les SCPI.
Cependant, il est essentiel de garder à l'esprit que les OPCI comportent également des risques, tels que les risques de marché, les risques liés à la qualité de l'actif immobilier, le risque de crédit, et les risques de change pour les OPCI investissant en dehors de la zone euro. Il est donc crucial de n'investir que des sommes dont vous n'aurez pas besoin à court terme et de faire preuve de prudence.
Comment choisir votre OPCI ?
Pour choisir un OPCI qui vous convient, il est important de prendre en compte plusieurs critères. D'abord, établissez votre profil de risque et déterminez les gains financiers que vous êtes prêt à réaliser, ainsi que les pertes éventuelles que vous pouvez tolérer. Ensuite, évaluez la qualité de la maison de gestion qui s'occupe de l'OPCI. Assurez-vous qu'elle a déjà géré des OPCI par le passé et qu'elle a une bonne performance dans la durée, même si les performances passées ne garantissent pas les performances futures.
Comparez également les différents OPCI entre eux, en examinant leurs rendements passés et leur stabilité. La diversification est importante, donc n'hésitez pas à investir dans plusieurs OPCI qui correspondent à votre stratégie et à votre profil d'investisseur.
Avant de souscrire à un OPCI, vérifiez toujours vos objectifs d'investissement, qui doivent être orientés vers le long terme, car il est déconseillé de faire des allers-retours fréquents sur un OPCI.
Pour conclure
En conclusion, les OPCI peuvent constituer une bonne solution de diversification de votre patrimoine. Ils vous permettent d'investir dans un portefeuille immobilier diversifié sans acheter vous-même des biens immobiliers, réduisant ainsi le risque lié à un seul investissement immobilier. De plus, la liquidité des OPCI les rend plus accessibles pour les rachats que les investissements immobiliers directs ou les SCPI.
Cependant, il est essentiel d'effectuer des recherches approfondies et de bien choisir votre OPCI en fonction de vos objectifs d'investissement, de votre profil de risque et de la qualité de la maison de gestion. Comme pour tout investissement financier, ne placez que des sommes que vous pouvez vous permettre de ne pas toucher à court terme, et n'hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aider dans vos décisions.
