Ces innovations qui permettent aux SCPI de séduire les investisseurs et notamment les plus jeunes. 

En quelques années, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont amorcé une mutation en profondeur. De nouveaux intervenants sont apparus et des SCPI thématiques et pointues, investissant à l’étranger ou sur des marchés spécifiques (pas seulement les bureaux et les commerces) ont vu le jour.

SCPI : des secteurs comme la logistique tirent leur épingle du jeu

Ces efforts ont porté leurs fruits : depuis plus d’une décennie, la collecte progresse régulièrement (excepté en 2020 compte tenu de la crise sanitaire). Selon les dernières statistiques de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), la collecte s’élevait déjà à 5,2 milliards d’euros sur les 3 premiers trimestres de l’année 2021, un montant en hausse de 15 % par rapport à la même période, un an plus tôt. Enfin, plusieurs SCPI ont pris un virage sociétal matérialisé par la labellisation ISR (Investissement socialement responsable), opérationnel depuis octobre 2020.

Le tournant de la crise de 2008

« Les SCPI ont longtemps été considérées comme une catégorie mineure dans la gestion d’actifs. C’est seulement à partir de la crise financière de 2008 qu’elles sont progressivement apparues comme une classe d’actifs matures », analyse Jean-Marc Coly, président de l’Aspim.

À l’époque, plusieurs changements réglementaires ont contribué à un premier dépoussiérage et à la professionnalisation des sociétés de gestion. « Depuis juillet 2013 et la transposition en droit français de la directive européenne AIFM, les sociétés qui gèrent des SCPI sont devenues des sociétés de gestion de portefeuille à part entière », souligne Jean-Marc Coly. La directive a aussi accru la transparence en obligeant les sociétés de gestion à désigner un dépositaire, généralement un établissement financier, véritable gardien des fonds des épargnants.

À la même période, les règles de fonctionnement des SCPI ont été assouplies par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Elles ont ainsi eu le droit de détenir des immeubles de manière indirecte, de réaliser davantage de gros travaux et d’arbitrer plus facilement leurs actifs. Autant d’aménagements qui ont contribué à dynamiser la gestion, mais aussi à pérenniser les rendements.

De nouveaux venus audacieux

Les sociétés de gestion historiques, à la tête de milliards d’euros d’actifs (Amundi Immobilier, La Française REM ou Sofidy), ont peu à peu vu arriver de petits nouveaux qui ont bousculé les codes traditionnels de la pierre-papier.

Certains se sont affranchis du classique binôme bureaux/commerces pour investir dans des hôtels, des établissements de santé, des entrepôts ou encore des logements (hors dispositif fiscal Malraux ou Pinel). C’est le cas des SCPI Atream Hôtels, Pierval Santé et Primovie, Activimmo pour la logistique ou encore Primofamily et Kyaneos Pierre pour le logement.

Un parti pris rémunérateur, puisqu’en 2020, ces SCPI spécialisées ont distribué 4,41 % de rendement, contre 4,18 % pour la moyenne des SCPI classiques. Mais elles sont potentiellement un peu plus risquées. « À ce titre, elles doivent être acquises dans le cadre d’une diversification au sein d’un portefeuille de SCPI », conseille Jonathan Dhiver, fondateur du courtier Meilleurescpi.com. D’autres nouveaux venus ont choisi de prospecter hors de nos frontières (Novapierre en Allemagne) voire en dehors de la zone euro (Corum XL) ou encore d’inaugurer une politique novatrice d’investissement.

Depuis son lancement en 2014, Corum AM fait preuve d’opportunisme, en achetant à contre-courant et en revendant dès que les actifs ou les secteurs d’activité sont devenus à la mode et se sont valorisés. Une stratégie gagnante puisqu’en 2020, les trois SCPI du groupe ont distribué 5,66 % (Corum XL), 6 % (Corum Origin) et 10,40 % pour Corum Eurion, la petite dernière.

Des tendances accélérées par la crise sanitaire

Qu’il s’agisse d’établissements de santé, de commerces essentiels, d’entrepôts ou de logements, les grandes tendances d’investissement amorcées ces dernières années ont été renforcées par la pandémie. Depuis, certaines sociétés ont décidé de miser sur ces actifs atypiques. Avec leur première SCPI baptisée Optimale et lancée en septembre 2020, les dirigeants de Consultim AM entendent « s’adapter à la nouvelle donne consécutive à la crise sanitaire : développement du télétravail et du e-commerce, regain d’intérêt pour les métropoles régionales et les villes de taille moyenne, montée en puissance des marchés de la logistique et de la santé ».

Fin 2020, c’est au tour de Perial de commercialiser PF Hospitalité Europe, investie à l’échelle continentale dans des structures d’accueil pour tous les âges de la vie (crèches, logements, résidences pour étudiants et seniors...).

En juin 2021, le groupe Inter Gestion a présenté Cristal Life, SCPI orientée vers « des actifs essentiels à la vie des personnes » : alimentation, logement, éducation, santé ou encore loisirs. À la même époque, Immovalor Gestion a créé Allianz Home, investie, elle aussi, dans une valeur sûre de la pierre, mais délaissée par les SCPI traditionnelles : l’immobilier résidentiel.

Des innovations pour les associés

Pour simplifier la vie des associés, et aussi séduire la jeune génération, plusieurs sociétés de gestion proposent aujourd’hui une souscription des parts entièrement numérisée. Une solution qui offre le double avantage d’éviter la paperasse et de réduire les délais pour percevoir ses premiers loyers.

Il est aussi désormais possible d’investir en SCPI, via son contrat d’assurance vie ou directement, en versements programmés. Après avoir réalisé un premier versement du montant minimal requis par la société de gestion (souvent 5 à 10 parts) vous pouvez programmer un achat mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel de parts. Un mécanisme apprécié des jeunes actifs qui se constituent ainsi, progressivement et de façon quasi indolore, un capital pour leur retraite.

À l’instar de Corum AM, quelques sociétés de gestion, offrent même aux associés la possibilité de fractionner l’achat de parts (on parle de parts décimalisées). « Cela leur permet d’adapter, à l’euro près, leur effort d’épargne à leur capacité financière », explique Frédéric Puzin, fondateur de Corum L’Épargne. Ce fractionnement n’aurait cependant pas les faveurs de l’AMF. Le gendarme des finances ne s’est, pour le moment, pas exprimé publiquement sur le sujet et n’a pas donné suite à nos demandes. « Le problème est réglementaire : à chaque SCPI correspond un droit de vote. Que se passe-t-il en cas de fractionnement ? », s’interroge Éric Cosserat, président de Perial.

Et, bien sûr, comme tout investissement immobilier, les SCPI peuvent être financées à crédit. Pour faciliter le remboursement des mensualités, certaines SCPI (notamment Altixia Cadence XII et celles de Corum) versent mensuellement les loyers et non plus trimestriellement comme c’est l’usage. Enfin, de rares SCPI ont fait le choix de ne pas facturer de frais de souscription (Iroko Zen et Neo), ou seulement des frais réduits, comme Altixia Commerces (2,5 %, contre 9 %, en moyenne, pour les SCPI). Attention, ce cadeau de bienvenue n’est acquis qu’après une durée minimale de détention (5 ans pour Neo) et est compensé par des frais de gestion un peu plus élevés que la moyenne, prélevés chaque année.

La pierre-papier devient responsable

En 2009, Perial lançait PFO2, la première SCPI verte. Elle a, depuis, fait des émules. Créé en 2015 pour les fonds d’actifs mobiliers, le Label ISR a été étendu en octobre 2020 aux fonds immobiliers. Pour y prétendre, les SCPI doivent prouver qu’elles intègrent dans leur gestion 8 critères extra-financiers, en lien avec l’environnement, le social et la gouvernance (ESG).

Concrètement, elles peuvent s’engager à entreprendre une rénovation thermique des locaux énergivores, à favoriser la biodiversité en végétalisant les toitures ou encore à lutter contre l’artificialisation des sols en investissant systématiquement dans des locaux tertiaires susceptibles d’être transformés en logements.

Début 2022, quinze SCPI (parmi lesquelles Atream Hôtels, Corum Eurion, Fair Invest, Iroko Zen, La Foncière des Praticiens ou Neo) étaient labellisées, mais d’autres devraient suivre. « Le Label ISR fait partie des critères des institutionnels lorsqu’ils sélectionnent des fonds. Il va devenir la norme », estime Mathilde Krieger, directrice générale de Novaxia Investissement.

Une poignée de SCPI, dont Cristal Rente, La Foncière des Praticiens et Pierval Santé ont le statut de « fonds de partage ». Elles reversent une part de leurs frais de souscription ou de leur rémunération à des associations. Contrairement à Faust, les SCPI ont réussi le pari de rester jeunes sans vendre leur âme au diable.