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Comment fonctionne la fiscalité SCPI ?

1.Fiscalité sur les revenus issus du placement SCPI

Une SCPI est « fiscalement transparente ». Chaque associé est taxé individuellement sur les revenus fonciers qu’il perçoit.

La société de gestion communique, chaque année aux associés, les montants à déclarer. Ils dépendent notamment de la localisation du bien (bien situé en France ou à l'étranger).

Les revenus locatifs issus de la location non meublée des biens

La fiscalité des revenus des SCPI est celle des revenus fonciers.

La fiscalité des revenus fonciers des SCPI est celle de l'immobilier dit "classique", soit celle du régime réel ou soit au micro foncier.

Micro Foncier

Le régime du micro foncier est le régime simplifié d'imposition des revenus fonciers. Pour déterminer le revenu imposable, on prend les revenus fonciers bruts annuels auxquels on applique un abattement forfaitaire de 30% (représentatif des charges).

Seuls 70 % des revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Conditions pour bénéficier du régime micro foncier :

• Les revenus bruts fonciers annuels doivent être inférieurs à 15 000 €
• Le contribuable (ou un membre du foyer fiscal) doit être propriétaire en direct d'au moins un bien loué non meublé, en plus des biens de la SCPI
• Ne pas être soumis à un dispositif locatif bénéficiant de certains régimes spéciaux excluant l'application du régime micro foncier (dispositif Cosse par exemple)

Important: Si les parts de SCPI sont ses seules sources de revenus locatifs, ce régime est exclu.

Régime réel d’imposition

Les revenus sont intégrés à l’assiette fiscale et imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils ne bénéficient pas d’abattement.

Les revenus sont taxés à la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) à laquelle s'ajoutent les PS (Prélèvements Sociaux) de 17,20%.

Les TMI (Tranche Marginale d’Imposition) : 0%, 11%, 30%, 41%, 45%, auxquels s’ajoutent les PS (Prélèvements Sociaux).

Des revenus bruts fonciers, il est possible de déduire les charges pour leur montant réel.

Compléments d'information

Il est possible de renoncer au régime du micro foncier et opter pour le régime réel d'imposition, ce qui permettra de déduire les charges foncières pour leur montant réel.

Cette possibilité est intéressante lors de l’achat de parts de SCPI à crédit permet la déduction des intérêts d’emprunt.

La réduction ainsi réalisée se fera sur le revenu imposable, et donc sur l'impôt à payer.

Par ailleurs, la fiscalité intègre 17,2 % de prélèvements sociaux.

Si les charges à déduire dépassent les revenus déclarés, il apparait un déficit foncier. La part de ce déficit est imputable sur les autres revenus imposables dans la limite de 10 700 €. La part de déficit excédentaire et celle liée à la déduction des charges d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Précision importante:

L’option est irrévocable pendant 3 ans.

Donc il est judicieux de calculer le montant des charges sur cette durée (3 ans) afin de déterminer si ce choix est intéressant, et si l’ensemble des charges dépasse l'abattement de 30 %.

Les revenus financiers

Une SCPI peut détenir provisoirement des fonds en attente d’investissement, dividendes versés par les OPCI ou encore des fonds issus de la vente d’un bien immobilier.

Ils sont placés sur des produits financiers et placements de capitaux à court terme qui génèrent des revenus eux-mêmes imposables.

Au choix

• Un prélèvement au taux unique de 30% : la flat tax

Ce taux comprend l’impôt sur le revenu forfaitaire de 12,8% et les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.

• Possibilité, d’opter pour l’imposition au barème progressif : la TMI (Tranche Marginale d’Imposition)

Ce choix s’appliquera à l’ensemble des revenus de tous les produits financiers. 

Fiscalité des revenus des SCPI européennes

La société de gestion va acquitter la fiscalité étrangère à la source, les loyers perçus par les associés sont nets de la fiscalité étrangère.

Les conventions fiscales entre pays évitent le risque de double imposition.

Exonération des prélèvements sociaux.

Précision importante :

S’il y a possibilité de déduire les intérêts d’emprunt pour une opération réalisée avec un crédit immobilier, ce n’est pas possible dans le cas de revenus étrangers.

2.La fiscalité sur la plus-value des SCPI

En cas de cession de parts de SCPI, la plus-value correspondant à la valorisation, est soumise à l’impôt sur les plus-values des particuliers.

Lorsque la société de gestion vend un bien immobilier ou un actif financier, la plus-value se verra imposée au même titre.

L’imposition se fera dans les deux cas au niveau des porteurs de parts.

Vente des parts

L’impôt sur la plus-value est dû pour une durée de détention inférieure à 22 ans, et aux prélèvements sociaux si la cession a lieu avant 30 ans de détention. Il y a exonération au-delà.

La plus-value est imposée à l’IR (Impôt sur le Revenu) au taux de 19% puis aux prélèvements sociaux.

A partir de la sixième année de détention il y a un abattement progressif avec une exonération totale de l’impôt sur les plus-values au bout de 22 ans de détention.

Les prélèvements sociaux sont eux entièrement exonérés au bout de 30 ans.

Le détenteur de parts de SCPI ne bénéficie pas, de l’exonération de plus-values pour les ventes d’un prix inférieur à 15 000 €.

A noter

• Les plus-values de cession supérieures à 50 000 € sont assujetties à une taxe spécifique.
• Cession d’actifs financiers 

Les plus-values mobilières sont imposées au niveau des associés personnes physiques. Elles sont soumises à l’IR (Impôt sur le Revenu) et aux PS (Prélèvements Sociaux) ou au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30%.

3.Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales entrent dans le cadre de dispositifs spécifiques comme le dispositif Pinel par exemple.

Les avantages sont les mêmes que pour les investissements locatifs réalisés en direct, et le respect de l’engagement de conservation des parts.

Afin d’en bénéficier, il faut souscrire aux SCPI dès l’émission de ces parts. Un achat sur le marché secondaire ne donne pas droit aux avantages fiscaux

4.IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Les parts de SCPI entrent dans le patrimoine taxable à l’IFI, puisque l’assiette imposable à l’IFI comprend l’ensemble des biens et droits immobiliers qu’ils soient détenus directement ou indirectement.

Elles sont à déclarer pour leur valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition, valeur fournie par la société de gestion.