7ᵉ partie : Quels sont les risques de l'investissement des SCPI ?
Alors, vous avez vu dans les précédents articles tous les avantages de la SCPI mais il faut quand même parler des risques dans tout investissement financier.
Le premier risque, c'est le risque de liquidité, on a une qualité qui est assurée par la maison de gestion, c'est-à-dire lorsqu'on veut revendre des parts de SCPI, vous vendez de la contrepartie en face.
Lorsque le marché est fluide, vous pouvez revendre vos SCPI assez rapidement par contre si demain tout le monde veut revendre la même SCPI au même moment, il y aura une congestion du marché.
C'est pareil que pour une action en bourse, si tout le monde veut vendre la même action en bourse au même moment les prix baissent, mais ça, c'est e marché de l'offre et la demande.
Ensuite, on peut avoir un risque de variation du prix de la part si on est dans une phase de baisse immobilière, il y en a déjà eu et il y en aura d'autres donc les prix varient en fonction des différentes phases économiques.
Par exemple, le prix de la part et des rendements peut baisser ou augmenter. Il faut donc surveiller et trouver surtout les raisons, des fois cela peut s'expliquer pour des grosses opérations de travaux ou des problèmes sur certains locataires ou par rapport à la conjoncture.
Comme tout investissement, l’immobilier (locaux commerciaux, résidences en hébergement géré (pour l’accueil des étudiants, des touristes ou des personnes âgées), locaux d’activités, entrepôts, hôtels, bureaux voire logements) présente des risques : absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI .
La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers.
La rentabilité d'un placement en parts de SCPI est d'une manière générale fonction :
- des dividendes versés. Ceux-ci dépendent des conditions de localisation des immeubles, et peuvent se démontrer de manière aléatoire en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d'occupation, niveau de loyers) sur la durée totale du placement,
- Du montant du capital perçu, soit lors de la vente des parts ou le cas échéant de la liquidation de la SCPI. Ce montant n'est pas garanti et dépend de l'évolution du marché de l'immobilier sur la durée totale du placement..
Le risque lié à la gestion discrétionnaire résulte de l'éventuelle sélection par les gérants d'investissements les moins performants.
Dans le cas d'investissements réalisés en France ou à l'étranger, le rendement de la SCPI pourra être impacté par la fiscalité appliquée dans les pays dans lesquels elle détiendra actifs des et/ou l'existence ou pas de conventions fiscales que la France aurait pu avec eux. Cependant, en présence de conventions fiscales, des mécanismes (principalement crédit d'impôt) sont mis en œuvre. Ils visent notamment à éviter une double imposition des revenus fonciers et des plus-values de source européenne entre les mains des associés résidents fiscaux français, tout en maintenant la progressivité de l'impôt sur les autres revenus des associés imposés en France.
Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
La souscription de parts de SCPI comporte un risque de perte en capital, le montant du capital investi n’étant pas garanti.
Le risque de défaut d'un locataire peut conduire à la vacance locative ayant un impact sur le résultat de la SCPI et donc sur le niveau des revenus versés.
L'acquisition par la SCPI d'immeubles financés par recours à un financement bancaire expose la SCPI à un risque de variation de taux donc de majoration du coût du financement.
Dans le cas d'investissements hors de la zone euro, une diminution du rendement peut être liée à d'éventuels coûts de taux de change ou de variation de ces taux.
